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东莞首部物业管理办法8月起施行:拖欠管理费将与个人信用挂钩

时间: 2018-06-11 09:29     来源:未知     查看: 次

记者从东莞市房管局了解到,东莞市首部《东莞市物业管理办法》(以下简称《办法》)已正式出台,《办法》将从2018年8月1日起施行。

《办法》明确了物业管理部门职责划分,业主、业主大会和业主委员会的权利和义务,物业管理区域的车位和车库的使用,小区公共区域收益的分配,住宅专项维修资金的使用等。

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市房管局副调研员张曙近日在接受南方日报记者专访时介绍了该《办法》出台的背景及创新亮点。张曙介绍,目前,虽然国家层面有《物业管理办法》,广东省有《物业管理条例》,但是这两个法规在有些事项的操作层面方面没有具体细化。同时,业委会、物业公司、业主之间投诉纠纷,已经占了社会基层治理的一个较大比重。所以,当东莞市具有立法权后,迫切需要出台结合东莞实际的《物业管理办法》。据了解,《办法》出台历时1年多,调研借鉴了全国10多个城市的物业管理办法,从初稿到最后的定稿经历了15个版本的修改,在很多地方有所创新,最终的定版条文控制在69条,立法的目的就是解决实际行政管理中的问题。

张曙介绍,与其他城市类似办法相比较,《办法》有不少亮点。比如,该《办法》进一步完善了物业管理行业的行政管理体系,强化了行政管理职能(房地产管理部门)、属地管理职能(镇街)、综合管理职能(其他局办),更加体现了社会资源的共享、共建、共治精神。此外,亮点还包括规定各镇街要建立物业管理联席会议制度、明确业主大会的多种投票方式、将恶意拖欠物业管理费与个人信用挂钩等。

人民网:《拒缴物业费与个人征信挂钩悠着点好》

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个人信用报告是公民个人信用信息基础数据库的基础产品,是全面记录个人信用活动,反映个人信用状况的文件。我国个人信用报告率先用于银行的各项消费信贷业务。随着社会的发展进步,其应用范围必将不断扩大。但是,在具体操作中究竟哪些数据可以进入个人征信业务中?如何确保信息的真实有效?类似上海市将物业费与个人的诚信记录挂钩是否合理?具体工作能否切实可行?都尚需通过立法渠道予以科学规范,在官方无定论前应谨慎操作,先悠着点为好。这是由于住宅业主拒缴物业费有着深刻而又复杂的原因,未必都是业主不诚信所致。

不可否认,目前因业主拖欠物业费而使物业服务陷入“恶性循环”的问题十分突出。通常情况下,当物业费收缴率低于80%时,物业公司将难以维持正常的经营管理活动。住宅小区物业费收不上来,这是让许多物业公司最头疼难题,致使其正常经营步履艰难,陷入业主欠费——物业亏损——服务缩水——更多业主不交费的恶性循环状态。而业主拖欠物业费的原因也是多方面的,其中最重要的是物业公司服务不到位,运作不规范,导致业主采用拒缴费用的方式,向物业公司施压以求提高服务质量。

物业公司也有难言之瘾。物业公司服务不到位,满足不了业主需求,有的是物业服务管理问题,有的是业主自身因素,也有的是前期建设原因所致。比如,因开发建设遗留问题而引发的后期物业管理难题并不少见。开发商随意更改规划,不按照规划建设配套设施、质量不合格、销售面积缩水等,特别是墙体裂缝、房屋渗水等房屋质量问题日益成为业主投诉的最大热点。一旦问题解决不了或者解决不好,业主便把账全部算在物业公司头上,拒不缴纳物业费。

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必须看到,现在物业管理上积累的矛盾和问题绝非某一方的,而是方方面面都有问题,正在迅速蔓延。物业公司不尽责,乱收费;业主拒交合理费用,私搭乱建,扰乱小区秩序和相邻关系;物业公司和业主、业主委员会之间,很多都没有通过招投标方式建立服务和被服务关系等等,这些问题如果不能解决,片面强调业主讲诚信,恐怕无济于事。建立业主缴费征信制度,至少要做到以下几点:

其一,必须健全统一的物业管理法规,依法管理。当前加强和完善物业管理立法势在必行。由于物业服务管理的对象不仅仅是建筑物、公共场所和设施,还更多地涉及人员管理,因此立法部门应该专门进行物业管理的立法。而且判定业主是否存在恶意欠缴物业费行为,应该经法院判决来确认,才能纳入社会征信系统。物业公司要强化合同意识,在收取物业服务费后,应当严格履行服务义务,提高服务质量,提高物业管理队伍的素质。业主要增强契约意识,遵循诚实信用原则,在享受物业服务的同时,认真履行交纳费用的义务,依法维权。

其二,必须尽快建立物业服务的行业标准,构建多档次的服务标准体系,严格物业公司资质等级管理。大胆借鉴香港地区和国外发达国家的物业管理经验,探索符合国际惯例并适合国情的物业管理模式,建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新路。引入具有评估、监测功能的第三方机构,提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务,不断推进物业管理市场的良性运作,使业主、物业公司受益,促进社会和谐稳定。

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其三,必须着力提高物业企业的服务水平。为了确保信息的真实有效,公平公正,必须抬高物业公司申报欠费信息的资格门槛,只有具备3A级以上物业企业资质的物业公司,才能拥有申报欠费信息的资格,而决不是任何一家物业企业都能随意申报的。毕竟,很多业主拒缴物业费都是由于“物业公司服务质量不好,所以我不交。”物业公司本身服务管理不规范、不到位,有什么权利要求业主付物业费对等呢?比如说,有业主财物被偷窃,发现当天保安离岗,或技术防范探头、门禁设施都是坏的,管理存在缺陷。业主因此不付物业费,就录入不诚信档案,是没有道理的。

服务是满足他人需求的价值多赢的情感性劳动。服务的本质是人与人之间的文化的沟通、价值的确认、情感的互动、信任的确立。服务是物业公司之本,而文化是服务之根、服务之魂,是服务的最高境界。实践中,要坚持把“品质”意识、“窗口”意识、“榜样”意识、“精品”意识植根于工作人员心中,积极打造诚信服务文化,让竭诚服务成为自觉践行的价值取向。试想,服务质量过得硬,无可挑剔,还有谁好意思不交物业费呢,毕竟恶意欠费的老赖是极少数。

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